加息周期供樓 智取機遇策略

最近兩年頻頻聽到「加息」二字，美國聯儲局自2022年3月起多番調高息率，本月19至20日更再度議息。美國的消息看似遠在天邊，但相關影響卻是近在咫尺，香港一直以來維持的低息環境因而被打破。

繼香港銀行正式於去年9月「加P」（最優惠利率）後，香港銀行同業拆息 （HIBOR）持續高企，截至今個星期一（9月11日）一個月HIBOR達至約4.29%，與去年同期比較升逾2倍。

部分銀行亦於近日大幅上調新造按揭息率，而實際P按息及H按息封頂上限的加幅更達半厘。

反觀低息環境時，就以2022年1月初為例，當時一個月HIBOR為0.14%，以貸款額100萬元計，每月利息開支僅為1,200元。

以「磚頭保值」的港人本是追求一勞永逸，但面對息口不斷上漲，供樓成本因而持續增加，不少市民或會考慮加快繳還貸款。不過，在作出此決定之前，各位更應權衡當中利弊。

「供樓」真的是早完早享受嗎？

供樓人士若有意及早還清按揭貸款，十居其九均是源於以下好處︰

1. 縮短還款年期

2. 減少因息口上漲而增加的供樓負擔

舉例說，若本身的還款年期為30年，原定需要多還10年方能還清，而利率為3.5%，以500萬元的按揭來說，若能提早10年完成「供樓」，將能節省約42萬港元利息。

再者，眼見目前利率持續急升，而始終普羅大眾均未能準確預測大環境趨勢，更無法估計加息的速度、時間及期限，不少手持物業的港人自然希望避免在息口看似永無止境地上升的情況下加劇供樓負擔。

不過，提早還清款項亦即意味將消耗手頭上大量流動資金。減低資產流動性，面對緊急情況時所能用到的應急基金將會更少之餘，亦面臨以下弊處︰

1. 增加機會成本，錯過把相關資金投放於其他產品所帶來的收益

以受惠於高利率的定期存款或其他現金管理產品為例，相關產品於今年7月底的利息為每年5%或以上，但香港部分銀行的最優惠貸款利率於當時則為5.875%，假設封頂息率為2%後，扣除後則為3.875%。

因此，投資於定期存款或現金管理產品的利息回報可能比及早完成供樓所節省的利息還要多。

2. 提早還清貸款或需繳交額外罰款

銀行設立約1至3年的罰息期，由貸款提取日起計，以避免因提早收到還款而損失本應收到的利息，如物業持有人於罰息期前還清款項，便有可能要繳付額外手續費，若該罰款是貸款額的1.5%，以貸款額100萬港元為例，罰款則約為15,000港元。

有危就有機 ──利率上升所帶來的投資機會

利率攀升固之然會令持有物業的人士重新審視還款年期及所需資金，但各位亦不妨多留意因而衍生的投資機會，相信大家亦留意到各大銀行近年紛紛就定期存款推出優惠利率。

除此之外，投資者亦可考慮貨幣市場基金（Money Market Funds，MMFs），當中一般包括短期銀行存款證、政府票據或商業票據等，從而賺取較普通儲蓄存款為多的回報。

另外，因MMFs適用於到期日較短的投資工具，資產流動性較大，而風險亦較低。

而手持物業的各位，在決定是否提早還清按揭貸款時，除了需考慮當中利弊之外，更應衡量個人風險承受能力，並計算是否擁有足夠資金應對生活中突如其來的變數。

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原文刊登於香港經濟日報HKET。

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