租樓vs買樓：置業背後的理財策略

原文在網上保險公司Bowtie平台發佈。

「租樓等於幫業主供樓」這句金句對不少港人而言並不陌生，正好反映本地租樓文化一向薄弱。年輕人普遍認為與父母同住直至結婚是理所當然，而「買磚頭」更是不少父母一輩奉行的傳統理財智慧。

隨着租樓價值觀改變，加上樓市持續疲弱，租務市場反而逆市靠穩。在美國聯儲局減息之際，我們拆解租樓和買樓的利弊，剖析置業的機會成本。

「供平過租」還是「租平過供」？

「租平過供」的情況相當普遍，原因是租金升幅由2008年起，一直大幅落後於樓價的升幅。根據差餉物業估價署數據，從2008年1月到2025年10月，租金指數累計上升約77.6%，而同期樓價指數的漲幅則高達137.4%。

不過，在經歷私樓於2008至2009年金融海嘯後的一波大升浪後，情況有所轉變。私樓價格在2021年觸頂之後回落，過去三年累計跌幅超過20%。所有樓市辣招雖在2024年2月所公布的財政預算案中已全部「撤辣」，但是部分投資者看淡樓市前景，持續觀望。

而在租務市場方面，由於人才引進增加和準買家延遲入市轉租，為市場帶來新客源，租賃需求強勁。多項指標均顯示租金走勢向上，其中中原城市租金指數 (CRI) 截至2025年10月已錄得年內升幅約6%，自2023年初低位累積升幅超過20%，創下歷史新高。

另一邊廂，截至2025年11月，美國已兩次減息，累計減息半厘，本地銀行的按揭利率隨之下調。政府將「100元印花稅」的物業價值上限由 300 萬元提高至 400萬元，亦即是說，400萬或以下物業的印花稅由約6萬元大幅減至100元，預期可吸引首置及中小型單位買家入市。摩根士丹利預計，本港住宅市場的低迷周期有望即將畫上句號，預計樓價將於下半年止跌回升2%，並有望開啟持續4至5年的上升周期。高盛亦將 2026 和 2027 年樓價升幅由原本的 3% 及 4% 上調至 5% 及 6%。

究竟樓市是否即將回暖？面對高昂的租樓成本，置業者應如何抉擇？

租樓的好處及壞處

好處： 短期現金流的靈活性

租樓的最大優勢在於極高的靈活性。捱過一年「死約」之後（即雙方於特定年期內不能終止租約），便可以根據工作地點或生活需求，有較大彈性搬遷居所（一般有一個月通知期）。

好處： 對財政能力要求相對較低

租樓的最大支出通常是起租第一個月，包括俗稱「兩按一上」的兩個月的租金等值的按金及一個月上期。物業差餉和管理費等雜項一般由業主所承擔。比起幾十萬起的置業首期，租樓的初始資金需求比較低。

本港租務市場供應充足，選擇多樣。不少「港漂」初來香港時會選擇住在劏房或者和合租一個獨立單位，服務式公寓或有配備私人會所的屋苑亦受較高收入人士青睞。

一般建議將月租控制在月收入的三成以內，以充分發揮租樓財務負擔較輕的優勢。

壞處：居住時間不確定性以及隱藏開支

正所謂「人在屋檐下，不得不低頭」，租客的主動權有限。當租約到期，能否續住仍需與業主商議。如果業主決定收回單位，租客要面臨搬家的困擾，頻繁搬家不僅增加相關費用。租金或會逐漸上升，調整幅度亦非完全在控制之內。

壞處：機會成本與沉沒成本

長遠來看，租客可能會錯過地產增值的機會，如2008年後樓市大升浪。隨著租樓的時間越長，實際開支累積下來，有可能足以支付首期。

壞處：長者租樓難度大

隨著租客年紀漸長，業主基於對安全和收入問題的顧慮，租樓難度逐漸增加。

買樓的好處和壞處

好處：心理的安定和安穩

物業是自己全權擁有，「有瓦遮頭」帶來的安穩很難用數字來衡量。對於一部分人來說，不需要擔心收到業主突然的退租通知、按照自己的想法自由裝修佈置和改動間隔等，按自己的意願生活比冷冰冰的數字更加重要。

好處：樓價升值及租金收入

如果將買樓視為一種投資，透過出租單位可以獲得租金回報，或者因為物業價值上升而獲利。

壞處：預期現金流緊張

首期對於不少年輕人來說都是一筆巨大的開支。不僅讓數年積蓄一掃而空，更會影響財務預期。以銀行按揭貸款方式置業，需要承擔長達 30 年的每月供樓還款，對個人或家庭的財務狀況造成長期壓力。

買樓vs租樓：對於長期財務考慮的影響

租樓還是買樓？真正的關鍵在於看清楚長期財務影響。市面上有不少計算器能幫您計數，要把置業放進整體財務藍圖裡思考，才算是全面規劃。試試 Endowus的財務計劃計算器，幾分鐘便知道未來的財務狀況，令「租」和「買」的抉擇更有信心。

評估個人情況

置業時作出明智的財務決策，首先需要仔細評估個人負擔能力和長期生活目標，審視自己的財務狀況，包括收入、儲蓄和債務以及生活習慣。

根據政府統計數據，本港家庭人均居住面積為172呎，在已發展經濟體中居於較低水平。儘管在《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》報告中，政府訂下人均居住面積為215至237平方呎的目標，仍然低於新加坡及深圳人均300呎左右的水平。考慮到香港獨特的居住環境，必須考慮能否適應本港環境或決定長期居住。

評估利率環境

利率環境是另一個重要考慮因素。隨著美國聯邦儲備局啟動減息周期，香港銀行同業拆息（HIBOR）隨之出現顯著下行。尤其是2025年6月份，一個月期HIBOR更是一度跌破 0.6 厘，創下近三年來的新低。

HIBOR 作為香港主流「H 按」的主要基準利率，其下跌帶來以下影響：

• 按揭成本減輕： HIBOR 下滑令 H 按的實際供款利率隨之降低，有效減輕了現有供樓人士的每月還款負擔。
• 入市吸引力提升： 對於長期持幣觀望的潛在買家（尤其是首次置業者及換樓人士）而言，更低的按揭成本顯著提高了樓市的吸引力。這可能成為促使他們結束觀望，考慮積極入市的關鍵動力。

例子分析：30年之後

以下我們會舉例分析三個不同的租樓和買樓的情況。假設三者均有 205 萬元儲蓄；月薪 50,000 元、每月扣除生活開支及應急資金共 14,000元，並每年按照 2% 的通脹率遞增。

1. 「租租」一族：租樓並進行投資

• 月薪 50,000 元
• 每月租樓開支 16,000 元，每年房租按2%的通脹率增加
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為 7%，重新投資利息，享受複利息效應

2. 用九成按揭買新樓上車：買樓並進行投資

• 月薪 50,000 元
• 購入價值 500 萬新樓。銀行按揭9成，利率4%，按揭年期為30年。
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為 7%，重新投資利息，享受複利息效應

3. 用七成按揭買舊樓上車：買樓並進行投資

• 月薪 50,000 元
• 購入價值 500 萬舊樓，銀行按揭 7成，利率 4%，按揭年期為 30年。
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為 7%，重新投資利息，以取得複利息效應

經過計算，結果如下：

無論選擇租樓還是買樓，平衡個人理財偏好以及風險承受能力，並選擇適合自己的置業策略十分重要。

平衡短期靈活性及長期回報累積

如果更偏好穩定性，可以考慮買樓；如果您更注重短期的靈活性和高回報，可以選擇租樓並進行投資。如您目前已有物業且考慮換樓，可以考慮將現有物業出租以賺取租金收入「回血」。不同人的生活絕不相同，在租樓與買樓之間，絕無對錯，只有合適與否。

無論您希望盡快安居樂業，還是希望趁年輕多嘗試不同體驗，構建行之有效的財務策略，能夠讓您更安心地向前拼搏，找到屬於您的「心安處」。

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