租樓vs買樓：置業背後的理財策略

原文在網上保險公司Bowtie平台發佈。

「租樓等於幫業主供樓」？不少港人對這句金句並不陌生，香港租樓文化較薄弱，畢竟年輕人繼續與父母同住直到結婚一向都是理所當然的事，「買磚頭」亦是不少父母一代的傳統理財智慧。

對租樓的價值觀改變，加上本港樓市的持續疲弱，租務市場反而逆市靠穩。在美國聯儲局減息在即之時，我們拆解租樓和買樓的好處和壞處，以及如何配合投資，剖析置業的機會成本。

「供平過租」還是「租平過供」？

「租平過供」的情況相當普遍，原因是租金升幅由2008年起，一直大幅落後於樓價的升幅。差餉物業估價署的數據顯示，由2008年初至今，租金指數的升幅約為56.5%，但同期售價指數升幅高達180%。

不過，私樓在2008至2009年的金融海嘯後的一波大升浪後，情況有所逆轉。私樓價格在2021年觸頂之後回落，疫情至今已經調整20%。所有樓市辣招雖在2024年2月所公布的財政預算案中，已經全部「撤辣」，但是部分投資者看淡香港樓市前景，持續觀望。

反觀租務市場，由於不同的人才輸入政策來港居住的人，和因為延遲上車的準買家轉向租樓，均成為租務市場的新客源，支撐租務市場。2023年12月住宅租金按年上升 6.0%。所有類別住宅物業的市場回報率均上升，達2.1%至2.9%之間。截至2024年7月，中原城市租金指數CRI已連升5個月（共5.44%），創近5年來新高。

九月美國聯儲局宣佈減息半厘，本地銀行的按揭利率有望下調，按以往經驗，會吸引買家入市。究竟樓價下調是否上車的好時機？本港租務市場穩健，租樓成本高昂，應該如何抉擇？

租樓的好處及壞處

好處： 短期現金流的靈活性

租樓的最大優勢在於極高的靈活性。只要捱過一年「死約」（即雙方於特定年期內不能終止租約），便可以根據工作地點或生活需求，有較大彈性搬遷居所（一般有一個月通知期）。

好處： 對財政能力要求相對較低

租樓的最大支出通常是起租第一個月，包括俗稱「兩按一上」的兩個月的租金等值的按金及一個月上期。物業差餉和管理費等雜項一般由業主所承擔。比起幾十萬起的置業首期，租樓的初始資金需求比較低。

本港租務市場供應充足，選擇多樣。不少「港漂」初來香港時會選擇住在劏房或者和合租一個獨立單位，服務式公寓或有配備私人會所的屋苑亦受較高收入人士青睞。

一般來說，月租最好控制在每月收入的三成以內，以充分發揮租樓財務負擔較輕的優勢。

壞處：居住時間不確定性以及隱藏開支

「人在屋檐下，不得不低頭」。租客必須與業主共同商議，才能確定是否能夠繼續居住。如果業主決定收回單位，租客就要面臨搬家的困擾，頻繁搬家不僅增加相關費用。租金或會逐漸上升，調整幅度亦非完全在控制之內。

壞處：機會成本與沉沒成本

長遠來看，租客可能會錯過地產增值的機會，就如2008年後本港樓市的大升浪。隨著租樓的時間越長，實際開支累積下來，有可能足以支付首期。

壞處：長者租樓難度大

房東出於對安全和收入問題的顧慮，普遍隨著租客年紀漸長。租樓難度亦會逐漸增加。

買樓的好處和壞處

好處：心理的安定和安穩

物業是自己全權擁有，「有瓦遮頭」帶來的安穩很難用數字來衡量。對於一部分人來說，不需要擔心收到業主突然的退租通知、按照自己的想法自由裝修佈置和改動間隔等，按自己的意願生活比冷冰冰的數字更加重要。

好處：樓價升值及租金收入

如果將買樓視為一種投資，透過出租單位可以獲得租金回報，或者因為物業價值上升而獲利。

壞處：預期現金流緊張

首期對於不少年輕人來說都是一筆巨大的開支。不僅讓數年積蓄一掃而空，更會影響財務預期。以銀行按揭貸款方式置業，需要承擔長達三十年的每月供樓還款，對個人或家庭的財務狀況造成長期壓力。

買樓vs租樓：對於長期財務考慮的影響

要決定是租還是買，關鍵在於理解兩者的長期財務影響。市面上有很多財務計算器您對於財務影響有更直觀的了解。

要將置業作為您的財務整體計劃的一部分進行考慮，您也可以嘗試Endowus的財務計劃計算器，讓您在幾分鐘內就知道未來的財務狀況，構建自己專屬的財務計劃。

評估個人情況

置業時作出明智的財務決策，首先需要仔細評估您的個人負擔能力和長期生活目標，審視自己的財務狀況，包括收入、儲蓄和債務以及生活習慣。

根據政府統計數據，本港家庭人均居住面積為172呎，在已發展經濟體中居於較低水平。儘管在《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》報告中，政府訂下人均居住面積為215至237平方呎的目標，仍然低於新加坡及深圳人均300呎左右的水平。考慮到香港獨特的居住環境，必須考慮能否適應本港環境或決定長期居住。

評估利率環境

利率環境仍然是一個重要考慮因素。在制定財務策略時，要考慮到未來幾年的潛在利率變化，避免高息供樓。隨著美國減息的關鍵時刻已然來臨，基於2023年和2024年減辣和徹辣帶來的政策刺激相對溫和，是次減息能否真正提振市場氣氛，需要密切觀察。

例子分析：30年之後

以下我們會舉例分析三個不同的租樓和買樓的情況。假設三者均有有205萬元儲蓄；月薪50,000元、每月扣除生活開支及應急資金共14,000萬元，並每年按照2%的通脹率增加。

1. 「租租」一族：租樓並進行投資

• 月薪50,000元
• 每月租樓開支16,000元，每年房租跟隨通脹幅度增加2%
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，享受複利息效應

2. 用9成按買新樓上車：買樓並進行投資

• 月薪50,000元
• 購入價值500萬新樓。銀行按揭9成，利率4%，按揭年期為30年。
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，享受複利息效應

3. 用7成按買舊樓上車：買樓並進行投資

• 月薪50,000元
• 購入價值500萬舊樓，銀行按揭7成，利率4%，按揭年期為30年。
• 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，以取得複利息效應

經過計算，結果如下：

無論選擇租樓還是買樓，平衡個人理財偏好以及風險承受能力，並選擇適合自己的置業策略十分重要。

平衡短期靈活性及長期回報累積

如果您更偏向於穩定，可以考慮買樓；如果您更注重短期的靈活性和高回報，可以選擇租樓並進行投資。如您目前有住處，希望儘快買樓，可以考慮先租出賺取租金「回血」。不同人的生活絕不相同，在租樓與買樓之間，絕無對錯，只有合適與否。

無論您希望盡快安居樂業，還是希望趁年輕多嘗試不同體驗，構建行之有效的財務策略，能夠讓您更安心地向前拼搏，找到屬於您的「心安處」。

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